Випробування земельної орендою

Мета дослідження
Соціологічне опитування проводилося в 14 регіонах. Він охопив схід, захід, південь, північ і центр України та, за словами фахівця з питань аграрної політики «Агроінвест» Олександра Муляра, є репрезентативним.
Всього було проаналізовано близько 700 договорів оренди землі. З них 500 стосувалися земель приватної власності та майже 200 – земель державної власності.
Про мету дослідження Олександр Муляр сказав так: «Нам важливо було дослідити виконання умов оренди, з’ясувати, чи повною мірою вони задовольняють потреби орендарів і орендодавців, дізнатися про наявність в цій області проблем з тим, щоб в подальшому ефективно їх вирішувати».

Розмір орендних платежів
Популярність земельної оренди обумовлена ​​багатьма об’єктивними причинами. Одна з них – землевласники часто не мають достатніх коштів для налагодження власного сільгоспвиробництва.
Значна частина жителів сільської місцевості – люди передпенсійного або пенсійного віку. І це друга вагома причина, яка грає на користь оренди.
Третя причина – в сільській місцевості спостерігається високий рівень безробіття. Так, оренда надає можливість власникам земельних паїв хоч якось виживати в нинішніх непростих економічних умовах.
Тому виникає цілком резонне питання: скільки землевласники в середньому заробляють на передачу кожного гектара у тимчасове користування? Соціологічне опитування показало, що ця сума перевищує 600 грн.
Олександр Муляр уточнює, що в кожному регіоні своя цінова орендна планка. Наприклад, дослідження показує, що в Полтавській області за кожен орендований гектар сільгоспвиробники платять землевласникам 1120 грн, а в Житомирській набагато менше – 308 грн.
Полтавщина лідирує і за розміром орендованого платежу за весь пай. Він тут досягає 4245 грн. Останню позицію за цим показником займає Чернівецька область: плата за пай тут становить лише 786 грн, але це пов’язано з тим, що на Буковині розміри паїв значно менше – в середньому трохи більше гектара.
Свою роль у відмінностях в платі за пай грають також родючість грунтів і конкуренція серед орендарів.

Термін оренди землі
Діапазон в термінах, на які земля сільськогосподарського призначення здається в оренду, значний. Він коливається від 1 до 50 років. Такі можливості сьогодні надає чинне земельне законодавство.
В основному землевласники (50,3%) передають свої паї в користування на незначний термін – 1-5 років. Така оренда називається короткостроковій.
Більше третини власників земельних ділянок (35,4%) вважають за краще середньострокову оренду. Її тривалість становить 6-10 років.
Лише 14,4% селян вирішуються на довгострокову оренду, яка може досягати 50 років. Такий термін більше влаштовує сільгоспвиробників. Він дає їм можливість планувати свою роботу на тривалу перспективу, вкладати більше інвестицій і мати від того істотний зиск.
До певної міри довготривала оренда вигідна і для власників земельних паїв. Вона дозволяє ввести сівозміну, який є важливою умовою того, що орендована земля не буде виснажуватися тими, хто її обробляє, заради сьогочасної наживи.
Сьогодні в Україні дискутується питання про необхідність встановлення на законодавчому рівні мінімального терміну оренди землі сільгосппризначення. Деякі фахівці вважають, що він повинен становити 7 або 15 років. Заступник керівника «Агроінвест» Олександр Каліберда впевнений, що цього робити на слід: треба надати можливість землевласникам і орендарям спільно, враховуючи власні потреби, самим визначати тривалість оренди.

проблемна оренда
Селяни покладають великі надії на оренду землі. Але при цьому в сфері орендних відносин виникають численні проблеми. Часто землевласники скаржаться на умови договору оренди. Для багатьох з них вони не дуже привабливі.
За даними Олександра Муляра, договірні умови не задовольняють 30,3% орендодавців. Ще 20,2% з них скаржаться на несплату орендної плати в повному обсязі, 14,1% – на її повну несплату.
Що важливо, в 9,5% договорів оренди землі приватної власності відповідальність сільгоспвиробників за несплату або несвоєчасну сплату орендної плати зовсім не визначена. Ще в 69,9% договорів вона мінімальна і становить 0,001-1%. Коли ж орендується земля державної власності, то така відповідальність набагато вище і може досягати 10-13% від суми за кожен день прострочення платежу.
Втім, не завжди своєчасна і повна за обсягом орендна плата задовольняє землевласників. Досить часто орендна плата в натуральній формі здійснюється на великій відстані від місця проживання. Отже, орендодавцям доводиться витрачати додатковий час, а нерідко – і значні суми коштів, щоб отримати належну їм.
Олександр Муляр додав, що такі проблеми в основному створюють великі сільгосппідприємства, які обробляють землі в багатьох селах, а часто – і в багатьох українських регіонах. Фермери зазвичай до цього не вдаються. І справа не тільки в тому, що вони обробляють набагато менше землі. Вони живуть поруч з орендодавцями і тому не хочуть створювати для них додаткових труднощів.

хитрощі орендарів
Землевласники двічі стають на граблі. Перший раз – коли укладають з сільгоспвиробниками договори оренди. А другий – коли продовжують термін їх дії.
У першому випадку орендарі часто хитрують, щоб виписати умови договору для максимального задоволення власних потреб. А в другому – щоб максимально зберегти за собою раніше отримані переваги.
Зробити це непросто, адже конкуренція на ринку оренди землі постійно зростає. Тому доводиться вдаватися до порушення закону «Про оренду землі».
Одна з норм цього закону передбачає, що орендарі повинні повідомляти землевласників про свій намір продовжити термін договору оренди не менше ніж за місяць до того, як він втратить свою силу. Однак часто вони повідомляють про це в останній момент.
В результаті землевласники не мають можливості прийняти обгрунтоване рішення. Можливий і інший варіант: вони не встигають проінформувати орендарів про відмову в подальшій співпраці з ними. В першу чергу, це стосується тих власників земельних ділянок, які живуть далеко від них. І якщо таке їхнє мовчання триватиме понад місяць, то дія попереднього договору автоматично продовжується.
«За результатами нашого дослідження, близько 20% всіх договорів містять положення, які порушують закон« Про оренду землі »в частині повідомлення орендарями землевласників про свій намір продовжити оренду землі», – констатує Олександр Муляр. За його інформацією, майже в 4% випадків було зафіксовано автоматичне продовження дії договорів оренди.

Рівень орендної плати
Як відомо, органами влади рекомендований рівень орендної плати не менше 3% від нормативної грошової оцінки землі. Проте орендарі не завжди орієнтуються на цей показник. Так, в 8,4% обстежених «Агроінвест» договорів оренди землі приватної власності він був нижче.
«Це не є порушенням законодавства, але це доводить, що орендарі пропонують дуже низьку ціну за використання землі та люди часто з цим погоджуються», – говорить Олександр Муляр.
57,9% орендарів неухильно дотримуються урядової рекомендації щодо рівня орендної плати, а 33,7% виконують і навіть перевиконують це умова, сплачуючи за землю більше рекомендованих 3%.
З землями державної власності ситуація складається гірше. У 37,4% договорів рівень орендної плати становить менше 3%. Однак цього не слід дивуватися: держава завжди було і досі залишається дуже ефективним землевласником, і результати дослідження «Агроінвест» ще раз це доводять. Переваги та недоліки натуроплати основному землевласники вважають за краще натуральної оплати за надану ними в оренду землю. «Це пов’язано з тим, що у кожного є господарство і люди хочуть, щоб з ними розраховувалися продукцією», – припустив Олександр Муляр. Нарешті, натуроплата – це не нинішнє ноу-хау. В українських селах вона практикується вже давно. Але от питання: хто визначає ціну сільгосппродукції, якої розраховуються за орендовані гектари, і фіксується вона в договорах? А якщо хтось її визначає, то хто саме і на яких підставах? Подібних питань можна задати багато, і «Агроінвест» спробував відповісти на деякі з них.
Соціологічне дослідження показало, що лише кожен четвертий договір хоч якось визначає ціну сільськогосподарської продукції, якою орендарі розраховуються з орендодавцями. «І те, така ціна визначається адміністрацією сільгосппідприємства», – додав Олександр Муляр. А це означає, що вона не завжди є об’єктивною. Лише в 4% договорів зафіксовано якість сільгосппродукції, яка пропонується землевласникам під оплату. Тому нерідкі випадки, коли замість якісного зерна тієї ж пшениці землевласникам видають полову. У таких випадках не слід розраховувати на суд. Він нічим не зможе допомогти землевласникам. У кращому випадку скаже, що в договорі оренди землі якісні показники не прописані і тому претензій до орендаря бути не може.